Tapu Harcı İadesi Yargı Kararları Ve 10.12.2018 Tarihli Son Yasal Düzenleme

TAPU HARCI İADESİ YARGI KARARLARI VE 10.12.2018 TARİHLİ SON YASAL DÜZENLEME
Müteahhitler, 6306 sayılı Afet riski altındaki yapıların dönüştürülmesi kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit tarafından hak sahiplerinin yanı sıra 3. kişilere ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemlerinin tapu harcından istisna olduğunu düşünüyorlardı.Maliye ise, her zaman olduğu gibi, istisna düzenlemesinin daha dar olarak uygulanması gerektiği, Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit tarafından sadece hak sahiplerine verilmesinin tapu harcından istisna olduğu, müteahhide kalan yeni yapıların 3. kişilere ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemlerinin tapu harcından istisna tutulamayacağı, tapu harcına tabi olduğu görüşündeydi. Ki, uygulamayı da bu doğrultuda yönlendiriyordu.
Nitekim, konu hakkında verdiği bir özelgede aşağıdaki şekilde görüş bildirmiş olup, bu doğrultuda verilmiş çok sayıda özelgesi bulunmaktadır:
MB. GİB. İSTANBUL VDB.NİN 13.09.203 TARİHLİ VE 97895701-140[57-2013/165]-1519 SAYILI ÖZELGESİ
“6306 sayılı Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek olup, bu uygulamada gayrimenkulü yıkılanlar lehine hak sahipliği esası benimsenmiştir. Kanunun uygulanmasından ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, İdare (Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında İl Özel İdareleri, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi halinde büyükşehir belediyesi sınırları içinde ilçe belediyeleri) ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı yetkili bulunmaktadır.
Buna göre, yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü ilgili kurumca belirlenmek kaydıyla; uygulama alanındaki taşınmaz maliklerine, uygulama alanında yapılacak olan konut ve işyerlerinden, taşınmaz malikleri ile düzenlenen sözleşme kapsamında verilecek gayrimenkullerin hak sahipleri adına tapuya tescilinde harç aranılmaması gerekmektedir. Uygulama alanlarında bu kapsam dışında kalan gayrimenkul satışlarının ise yukarıda açıklanan istisna hükmü kapsamında değerlendirilmesine imkan bulunmamaktadır.”
YARGI KARARLARI:
Peki, Yargı Organlarının Bu Konudaki Görüşü ve Kararları Hangi Doğrultudaydı?
Yargı ise, 6306 sayılı kanun ile 775 sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca yapılacak devir ve tescillerin tapu harcından müstesna olduğu, buna göre anılan kanun uyarınca yapılan gecekondu önleme ve kentsel yenileme uygulamalarının belirtilen istisnadan yararlanacağı sonucun varıldığı, 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit tarafından 3. kişilere ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemlerinin tapu harcından istisna tutulması gerektiği görüşündedir. Bu konuda verilen kararlar yerleşik hale gelmiş bulunmaktadır. (Örneğin, Danıştay 9. Dairesi’nin 31.05.2016 tarih ve E.2016/13098, K.2016/5271 sayılı Kararı)
Yargı kararları doğrultusuna 2018 yılının sonunda Hükümet, Yargı Kararlarına Kayıtsız Kalmayarak, Kanuna Müteahhitler ve hak sahipleri lehine açıklık getirmiştir.
10 ARALIK 2018 TARİHLİ VE 3061 SAYILI RESMİ GAZETEDE YAYIMLANAN 7153 SAYILI ÇEVRE KANUNU VE BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN:
6306 sayılı Kanun uyarınca yapılacak olan ve Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit ile malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerinden birinin taraf olduğu aşağıda belirtilen işlemler Kanun’un yayımlandığı 10/12/2018 tarihinden itibaren uygulanmak üzere muafiyet kapsamına alınmıştır.
1/Kentsel dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi işlemleri,
2/Kentsel dönüşüm kanunu kapsamında yapılacak uygulamalar sonucunda meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel husus tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,
3/Bu Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, bu Kanun kapsamındaki parsellerde veya alanlarda veya söz konusu parsel ve alanların dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi işlemleri,
4/Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,
5/Yukarıda belirtilen yapıların dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler,
6/Bu Kanun kapsamındaki iş, işlem ve uygulamalar, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi ve İdarenin, sermayesinin yarısından fazlasına sahip oldukları şirketleri tarafından yürütülüyor ise, bu şirketlerce yapılan iş, işlem ve uygulamalarda da belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA BELEDİYELER TARAFINDAN HARÇ VE ÜCRET ALINMAYACAK DİĞER İŞLER
Yapılan son değişikliklerle; riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması halinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanları için belediyelerce harç ve ücret alınmayacağı hüküm altına alınmıştır.
DAHA ÖNCEDEN ÖDENEN VERGİ VE HARÇLARIN GERİ ALINMASI TALEP EDİLEBİLECEKTİR.
6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun” 31/05/2012 tarih 28309 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak aynı gün yürürlüğe girmişti.
Söz konusu Kanun’un değişmeden önceki “Dönüşüm Gelirleri ve Diğer Hükümler” başlıklı 7’inci maddesinin 9 numaralı fıkrasında aşağıda yer alan hüküm bulunmaktaydı.
“Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır.”
Ancak Maliye Bakanlığı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Belediyeler; kanunda yer alan muafiyet hükmünün kapsamını daraltarak, ilk işlemlere uyguluyordu. Yorum farkından kaynaklanan bu sorun, yapılan yeni düzenleme ile, kanun maddesinde kapsamlı olarak yeniden düzenlenmiş ve muafiyetin kapsamını uygulananın aksine genişletmiştir.
Bakanlık ve Belediyelerin yorum farkından kaynaklanan kısıtlı uygulamaları ihtilaf konusu olmuş ve yargıya taşınmıştır. Neticede yapılan yeni düzenlemede, uygulamanın kapsamı genişletilmiştir.
Konuyla ilgili yargıya taşınan ihtilaflar sonucunda verilen birçok mahkeme kararına göre; Kanun'daki vergi ve harç muafiyetine rağmen, yorum farkından kaynaklanan kentsel dönüşüm kapsamında yapılan inşaatlardan müteahhidin, arsa sahibinin ve konut satın alanların 27 Temmuz 2014 tarihinden sonraki ödedikleri harçları geri aldıkları görülmüştür.
Bu nedenle; 27 Temmuz 2014 tarihinden sonra ödenen bu kapsamdaki vergi ve harçların, ödemenin yapıldığı kurumlardan geri talep etme hakları doğmaktadır.
SONUÇ:
6306 sayılı Kanun uyarınca Kentsel Dönüşüm kapsamında yapılacak olan ve Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit ile malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerinden birinin taraf olduğu işlemlere vergi ve harç muafiyeti kapsamına alınmış oldu.
Böylelikle, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun kapsamında yapılan bazı işlemlere ve konut teslimlerine yönelik vergi, harç ve ücret muafiyeti kapsamı genişletilmiştir. Böylelikle daha önceden Bakanlık ve Belediyelerin lehe yorum farkından kaynaklanan ve uygulanmayan muafiyetin kapsamı, tereddüte yer bırakmayacak şekilde düzenlenerek, doğmuş ve doğacak ihtilafların önüne geçilmiştir.
Yönetmelikle düzenlemenin yapıldığı 27 Temmuz 2014 tarihinden itibaren yapılan fazla ödemelerin, ödemelerin yapıldığı kurumlardan geri istenmesi gündeme gelmiştir.

KAYNAKÇA:
Hamza ERTEKİNBoğaziçi Bağımsız Denetim ve YMM A.Ş
16/05/2012 Tarih 28309 sayılı Resmi Gazetede Yayımlanan Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
25/07/2014 tarih 29071 sayılı Resmi Gazetede Yayımlanan Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik,
10/12/2018 tarih 30621 sayılı Resmi Gazetede Yayımlanan Çevre Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun

Av. M. Akif Akyol